Колонку створено на основі виступу Роберта Тракслера на форумі Re:Open Zakarpattia.
Перш ніж говорити про сучасний стан справ із будівництвом, орендою та продажем нерухомості на Закарпатті, варто звернутися до передісторії.
У 2005 році на ринку нерухомості в області панували тиша та спокій: тренд на будівництво в Україні тільки-но зароджувався. Наша компанія побачила перспективи, пов’язані з цим напрямком діяльності. Однак ми хотіли бути не просто черговим забудовником: центральною ідеєю було дати людям дещо цікавіше і «ширше», ніж просто будинки – ми хотіли створювати локації, де люди могли би жити, працювати, зустрічатися з друзями, проводити час комфортно і наповнено.
Тож усі подальші проєкти, залучаючи архітекторів, ми намагалися зводити як соціальні людиноорієнтовані об’єкти, а не просто житлові будинки.
На той час нерухомість дуже часто була предметом зацікавлення закарпатців, що працювали й заробляли кошти за кордоном. Молоді люди, хто планував повертатися додому, купували житло для себе, старші сімейні – дбали про житло для своїх дітей.
Ціни на нерухомість в області були більш-менш стабільні до 2014 року – допоки частину українських територій не було окуповано. Після анексії Криму та початку АТО/ООС на Закарпаття евакуювалися не лише українці зі східних територій, але й приїхало чимало студентів.
Такий приріст населення сильно повпливав на вартість нерухомості і зростання її оренди: попит на житло різко зріс, відповідно, підскочили й ціни.
За кілька років ситуація відносно стабілізувалася, і так було до 2020 року, коли розпочалася пандемія. Під час карантинних заходів багато хто перевів роботу в дистанційний формат, іноземні студенти поїхали з міста. Попит на оренду житла обвалився, тож упали й ціни на нерухомість. А отже, забудовники «поставили на паузу» проєктування нових об’єктів і ринок «заліг у сплячку».
Все змінив 2022 рік: з початком повномасштабної війни, рятуючись від обстрілів, на Закарпаття загалом і в Ужгород зокрема безупинно почали приїжджати все нові і нові люди. Для розуміння: якщо Львів прийняв переселенців у співвідношенні 10% від населення всього міста, то в Ужгороді ця цифра сягнула 100%. Так, місто прийняло близько 100 тисяч переселенців при населенні міста приблизно так само у 100 тисяч мешканців.
Як думаєте, що в таких обставинах відбувається з ринком нерухомості? Шалений попит на житло було просто неможливо задовільними: люди фізично не могли знайти місця для розселення, за будь-які гроші. Тож їхали або у гірську та сільську місцевість, в районні центри, шукаючи підходящі варіанти.
Нині, майже 2 роки потому, попит на оренду й досі залишається дуже високий. Люди, які завдяки закордонним заробіткам мають достатньо коштів і бачать в ситуації, що склалася, можливість заробітку, скуповують нерухомість. Разом із тим, в область заїжджають нові будівельні компанії з працівниками з інших регіонів, де будуватися ризиковано через ймовірність прильотів ворожих ракет.
Яку ситуацію маємо станом на зараз? Відсутність робочої сили, дороговизна матеріалів, високий попит на житло – все це в комплексі призводить до того, що ціни на нерухомість залишаються стабільно високими.
При тому, що в Ужгород свого часу заїхало 100 тисяч переселенців, наразі наша компанія не може знайти працівників на будівництво. Якщо до повномасштабної війни ми за 1 день знаходили до 15 працівників на любий наш об’єкт, то нині за місяць не можемо знайти жодного. І це при зарплаті в 40 тисяч гривень…
Що буде далі? Важко сказати, до яких сум у питанні оренди та продажу житла ми дійдемо і коли ситуація «вирівняється».
Це станеться лише за умови, коли буде кому працювати на об’єктах і нові об’єкти успішно будуватимуться. Лише тоді, коли «наситимо» ринок і зможемо задовільнити попит, ситуація стабілізується.
В цьому контексті позитивом можна назвати те, що у вересні нарешті запрацювала державна програма іпотечного кредитування єОселя. Вона дає можливість заключати доволі вигідні договори на купівлю житла для військових, вчителів, медиків під 3% річних, і дуже добре, що цей відсоток фіксується в гривні. Це зараз має дати гарний поштовх для ринку нерухомості. Але все одно, поки попит в рази перевищуватиме пропозицію, ціни зростатимуть, – це закони ринку.
Роберт Тракслер,
засновник і власник Traksler Development
Пропонуємо переглянути запис усієї панельної дискусії форуму Re:Open Zakarpattia 2023 про те, що таке відповідальний бізнес під час війни на прикладі кейсів з Закарпаття
